국토해양부는 지난 ‘8·21대책’과 ‘10·21’대책에서 대한주택보증으로 하여금 환매조건부로 미분양주택 매입업무를 시행하도록 한다고 밝혔다. 지방 미분양 매입을 통하여 건설업체의 자금난을 해소하고 부동산 시장을 안정시키겠다는 취지다.
대한주택보증이 총 2조원을 투입하여 시세의 15%나 한국감정원 평가액으로 공정률 50% 이상 지방 미분양 주택을 매입하고, 준공 후 6개월 이내에 자금운용수익률과 양도세·제산세 등 제 비용을 포함한 가격으로 기업이 환매하도록 하겠다는 것.
이에 대해 조정식 의원은, “70~75% 수준의 분양가 보전에도 만족할 수 있는 건설업체들이 굳이 금융비용 등 추가 부담을 감수하고 다시 환매하려고 할 리가 없다”고 잘라 말하고, “준공 후 6개월이라는 환매 유예 기간 동안 건설업체가 절대적으로 유리한 위치에 서게 되기 때문에, 결국 매입한 미분양 주택에 대한 손실은 대한주택보증이 모두 떠안게 될 것”이라고 경고했다.
건설업체 입장에서는, 대한주택보증이 분양가의 70%로 매입한 뒤 2년 후 환매한다고 가정하면, 기존 매입가(70%) + 환매이자·수수료(8%×2년=16%) + 제세금(취·등록세2%+양도소득세6%+종합부동산세=8%+α) 등 결국 분양가의 94%+α라는 부담스러운 가격으로 환매해야 한다는 것이 조 의원의 비판.
이는 환매에 나설 기업이 거의 없을 것이라는 의미로 결국 건설사의 미분양 손실을 뜬금없이 대한주택보증이 모두 부담하는 형국이라는 것.
조 의원은 미분양 주택을 공매에 내 놓은 후에도 문제라고 지적했다.
조 의원은, "실제로 2008년 대한주택보증의 주택 공매 낙찰률은 75.4%대였고, 최악의 경우 39.2%수준에 그치기도 했다. 미분양 주택을 분양가의 75%에 매입, 환매에 실패해 낙찰률 75%로 공매한다 하더라도 결국 분양가의 56% 수준으로 매각하는 것일 뿐 아니라, 투입한 2조원 중 5천억원을 손해 보는 셈이 된다"고 주장했다.
또한 내년도에는 부동산 시장이 더욱 악화되어 낙찰률 75%의 공매도 사실상 어렵다는 전망을 덧붙였다.
한편, 현재 정부가 대한주택보증에 출자한 금액은 대략 1조 7,800억원 규모로 대한주택보증의 보유자금은 3조 8,000억원 수준이지만 165조원의 보증잔액에 대한 지급준비금 1조 8천억원을 빼면 2조원 정도는 실질가용자금이라는 것이 정부의 논리다.
이에 대해 조 의원은," 그러나 1조 8천억원은 2008년 세대 당 평균 대위변제액(75백만원)을 감안하면 2만4천 세대, 10개 업체 부도시 채무이행능력에 불과하다. 그런데 정부는 이 정도의 예비 재원만을 남겨 놓고, 남은 2조원으로 전체 지방 미분양 16만1천 세대 중 겨우 1만여 세대를 매입해서 부동산시장 안정 효과를 보겠다고 호언장담하고 있다"고 비판하고 “그럼에도 불구하고 이 재원을 사용한다는 것은, 선분양 제도하에 최소한의 서민 주거 안정망도 없애겠다는 의미”라고 지적했다.
이어 조 의원은 “1조 8천억의 공적자금을 헐어서, 분양가 대폭 인하 등 자구책 마련에 소홀한 건설업체의 손실을 보전해 주겠다는 것은, 기업체의 도덕적 해이, 나아가 ‘조금 힘들면 정부에 기대어 어떻게 해결해 보려는 거지근성’을 부추기는 것일 뿐”이라고 질타했다.
분양가 인하와 주거안정을 근거로 해서 주택 정책을 펴야 할 정부가, 오히려 무주택자들의 세금이 포함된 자금으로 그동안 폭리를 취해 온 건설업체들의 탐욕에 대한 손실을 덜어주겠다는 것은, 형평성에도 맞지 않을 뿐 아니라, 왜곡된 건설시장만 양산할 뿐이라는 것.
조 의원은, “건설 호황기, 시장 논리에 따라 건설업체의 폭리에도 정부가 개입하지 않았듯, 건설 불황기에도 시장 논리에 따라 건설업체의 손실은 스스로 해결하도록 해야 한다”고 말하고, “대한주택보증 등 공기업이 직접 나서서 미분양 주택을 매입하고 건설업체의 해결사 노릇을 자처해 시장을 왜곡하는 것은 반드시 막아야한다”고 강조했다.
아울러 “썩은 고름은 베어내고 짜야한다”고 말하고 “오히려 지금은 부실 건설사에 대한 과감한 퇴출만이 시장과 국민을 살리는 일”이라고 주장했다.
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